“이제 부동산 잔치는 끝났다” 일반독후감 이제 부동산 잔치는 끝났다

“이제 부동산 잔치는 끝났다”
요즘 조금씩 하락세를 보이는 부동산 가격을 놓고, 앞으로 이대로 계속 떨어질지, 아니면 다시 상승할 것인지에 대해서 의견이 분분한 가운데 논란의 대상이 되고 있다. 어느 쪽을 따라야할지 혼란스럽기만 하다. 이에 대해서 “부동산 대폭락 시대가 온다”라는 책과 “부동산대폭락시대는 없다”라는 두 책의 저자가 양쪽의 의견을 각각 설명하고 있는데, 전자의“부동산 대폭락 시대가 온다”라는 제목부터가 눈에 띄었다. 부동산 대폭락시대가 온다니, 앞으로의 우리나라의 부동산 경제 상황뿐만 아니라 지금까지의 우리나라 부동산 경제상황이 어떤지 알고 싶어 이 책을 선택했다. 이 책이 나온 후, 이를 반박한 “부동산 대폭락시대는 없다”라는 책도 있지만, “부동산 대폭락 시대가 온다”라는 이 책을 비판하기 위해 너무 급조되어 만들어 진 것이 아닌가 생각이 들었다. 또한, 지금 같은 우리나라의 경제상황이…(생략)

생겼던 것이고, 부동산거품은 충분이 부풀만큼 부풀어 올랐고, 이러한 거품은 어느 순간 반드시 꺼진다며, 세계경제의 동조화 현상, 주택의 공급과잉, 낮은 기대수익률, 투기심리 위축, 가계의 3중고, 그리고 뉴타운 및 신도시 공급 쇼크, 인구구조의 변화 등 피할 수 없는 사회현실이 대한민국의 경제를 뒤흔들고 있다는 것이다.
이 책은 총 4장으로 구성되어 있는데, 먼저 제1장에서는 현재의 집값 버블이 왜 붕괴할 수밖에 없는지 그 이유에 대해서 설명 하고 있는데, 그중에서 특히 핵심적인 내용은 다음과 같다.
현재 우리나라 부동산의 가격은 그야말로 비현실적이다. 서울을 비롯한 수도권 지역을 중심으로 하여, 시가 3억을 넘는 아파트가 넘쳐난다. 서울에서는 그 억소리 나는 아파트가 고가가 아닌 저가에 해당 하지만 말이다.
책에서는 부동산 가격에 거품이 꼈다는 것을 여러 가지 근거를 바탕으로 이유를 들어 설명하고 있다. 먼저 부동산 불패신화라는 말처럼 무분별한 투기가 한 가지 원인이다. 거기에 정부의 잘못된 부동산 정책까지 더해져 부동산 가격은 비현실적으로 상승했다. 저자는 노무현 전 대통령은 부동산을 이명박대통령은 서울 집값을 상승시키는데 기여했다고 비판하였다.
또 다른 이유로 건설업체의 분양가 담합이다. 터무니없이 높은 분양가로 부동산 가격의 상승을 부추겼다는 것이다. 높은 분양가를 자체적으로 해결하려고 하지 않고 가능한 책임을 정부나 국민에게 떠넘기려고 한다는 것이다. 저자는, IMF 위기 후 공적자금을 투입해 살려놨더니 서민을 위한 경영보다는 사적인 이익을 위한다고 비판했다.
과거 카드 채 위기가 수많은 신용불량자를 만들어 낸 것을 예로 들면서 부동산 폭락도 서민과 중산층들에게 가장 큰 피해를 줄 것이라고 예상했다. 그러나 정부는 원인조차 제대로 파악하지 못하고 잘못된 정책으로 문제를 해결하려고 한다는 것이다.
2장 버블붕괴 메커니즘에서는 이 같은 집값 버블이 언제, 얼마나 어떤 형태로 무너질지에 대해서 설명한다. 붕괴 직전의 가격은 높은데 거래는 거의 없는 부동산 스태그플레이션이 먼저 생긴 후 거품이 낀 만큼 붕괴된다는 것이다. 세계 각국의 통계자료를 분석하여 거품이 낀 만큼 하락이 진행되었다는 것을 보여준다. 또한 인구 감소로 부동산의 실수요도 감소하는 이유로 거품은 더욱 붕괴된다는 것이다. 부동산 가격의 상승으로 젊은 층의 내 집 마련을 위한 시간이 오래 걸리는 것이 결혼 연령이 증가 하는데 영향을 끼쳤다는 자료도 공감이 가는 내용이었다.
3장에서는 이러한 버블 붕괴 시대에 어떻게 피해를 최소화하며 부동산 시장에서 탈출할지에 대해 조언을 해준다. 내용 중에 특히, `대학 하숙비 누가 올렸나?‘와 ’2030 그들의 어깨에 한국 경제의 미래가 달려있다‘는 대학생인 나로써 공감가고 이해되는 부분이 많았다.
마지막 4장에서는 부동산을 탈출한 사람들이 향후 자신의 가계재무구조를 어떻게 꾸려야 할지에 대해 CMA, 저축은행, 전환사채, 펀드, ETF, ELS등의 여러 가지 금융상품을 소개하고 있다.
저자가 이 책에서 강조하는 것은 이제 집값 거품은 붕괴할 수밖에 없다는 것이다. 정부의 여러 가지 집값 부양책에도 불구하고 시장의 집값 거품 붕괴 압력을 견딜 수 없고, 저자는 이 같은 집값 거품이 빠지면 단기적 하락으로 그치는 것이 아니라 주택 유효수요 연령층의 감소와 경제력 약화, 수도권 인구 유입 감소, 거품 붕괴 후의 경제 체력 약화 및 신용 수축, 서울과 수도권의 대규모 주택 공급으로 인한 주택 공급 과잉, 급속한 고령화로 인한 경제 활력의 저하 및 개발경제 시대의 종료 등 다양한 요인들에 의해 집값 침체가 장기간 지속될 것으로 보고 있다. 집값이 비교적 짧은 기간에 폭락한 뒤 장기간 침체기를 갖는 L자형 장기 폭락이 될 것이라는 것이다.
IMF 이후 형성된 집값은 실질적인 가계 소득의 증가에 의한 것이 아니라 ,빛, 즉 부채에 의해서 형성되었다는 저자의 말이 인상 깊었다.
부동산 버블은 풍선처럼 부풀 데로 부풀어 올랐고, 이제 꺼지기 시작했다. 이명박 정부는 이 같은 상황을 지연시킬 뿐이며 세계적으로 집값이 하락하고 있고, 주택은 이미 공급과잉상태이다. 기대할 수 있는 수익률이 현저히 낮아진 동시에 대출로 집을 산 사람들은 금리 상승으로 대출이자를 감당하기에도 버거운 상태가 되었다는 것이다. 거품은 꺼지기 마련이다. 저자는 인구구조의 변화에 의해서 장기간 대세 하락으로 이어질 것으로 보고 있다.
저자는 결론적으로 "이제는 부동산을 떠나야 한다. 하루라도 아니 1초라도 빨리 떠나야 한다고 주장한다. 부동산에 대한 시각을 교정해야 한다" 며 "부동산은 대박이 아니라 쪽박이며, 돈 덩이가 아니라 빚 덩이로 바뀐다. 거품 붕괴가 아니라 조정기라는 사기꾼들에게 속는 사람은 피박을 쓰게 될 것"이라며, 현재 자산의 83%를 차지하는 부동산 비중을 50%이하로 낮출 것을 조언하였고, 전세에 살면서 차곡차곡 돈을 모아 거품이 충분히 걷힐 때 자신의 경제력에 맞는 집을 사라면서 주책을 주거공간의 가치로 보고 부동산 대신 자신에게 투자해 자신의 부가가치를 높인 사람이 앞으로 성공할 것이라는 것이다.
이 책에 나온 구절 중 “지금은 첨단기술경제 시대, 지식정보화 시대이며 창조경제 시대라고 한다. 그러면 국가 전체의 자원이 이런 쪽으로 배분되어야 한다. 첨단기술을 고안하고 지식과 정보를 창출하며 창조성을 발휘하는 것은 바로 사람이다. 그러므로 사람에게 투자해야 한다”는 인상 깊었다.
즉, 저자는 부동산 거품이 붕괴되는 대폭락의 시대는 이제 얼마 남지 않았다고 이미 결정되어있는 사실인 냥 주장하고 있다. 미국의 서브프라임이 그러하듯이, 우리나라의 부동산도 그에 못지않을 거라 생각된다. 카드대란처럼 부동산 거품도 언젠가는 빠질 거라 생각된다. 다른 나라들을 살펴보았을 때 일본의 경우 11년 동안 358. 0% 상승 한 뒤 11년 동안 364.1%하락했고, 영국의 경우 6년 동안 152.1% 상승 한 뒤 4년 동안 86%하락했고, 스페인의 경우 15년 동안 249.4%상승한 뒤 5년 동안 124.6% 하락했다고 한다.
현실적으로 대폭락이 발생하려면 부동산의 수요는 급격하게 하락해야하고 반대로 공급은 급격하게 상승세를 보여야 할 것이다.
지금은 외환 위기 때와는 다르게 세계 경제의 동조화 현상으로 더 이상 지금의 거품을 지탱할 또 다른 거품을 만들기 어려운 구조이다. 여기에 새로운 주택 수요 측을 형성해야 할20~30대는 그 수도 이전과는 다르게 급격히 줄어들고 있고, 경제적으로도 주택시장에 뛰어들기가 망설여지는 실정이다. 더군다나 정책적으로 주택의 과잉공급과 뉴타운, 재계발, 신도시의 공급물량은 그야말로 충격적인 결과를 나을 것이라는 것이 저자의 주장이다. 책 내용중 가장 인상 깊었던 내용은 50~60대의 탐욕에 40대가 불을 질러 20~30대가 그 고통을 그대로 이어 받고 있다는 것이다. 부모세대의 지나친 욕심이 빚어낸 자식세대의 경제적 몰락이 이제 부모세대 자신이 가지고 있던 자산가치 하락으로 나타난 것이 지금의 상황이고 앞으로의 미래인 것이다. 저자는 자식세대의 복수라는 표현까지 쓰고 있는데 어느 정도 일리가 있다고 생각된다.
앞으로 몇 년 사이의 부동산 대폭락 후 약 10년간 잠기침체가 있다고 보았을 때, 10년간 지금의 빚을 떠안고 버틸 수 있다면 버티고, 그렇지 않다면 지금이라도 당장 팔아야 할 것이다. 내심외환 위기 때의 V자형 반등을 기대해볼 수도 있지만, 지금은 그때보다 더 상황이 않 좋다면 더 좋지 않기에 일본의 L자형 장기 침체가 현실적으로 더 가깝다. 그리고 현 정부의 정책상 얼마간의 거품붕괴를 지연 시킬 수도 있기에 팔아야 한다면 지금 당장 팔아야 한다는 것이 저자의 주장이다.
이러한 저자가 우려하는 바가 이해가 되고 또한 공감 가는 부분도 많았다. 하지만, 이런 예측이 괜한 걱정이었으면 하는 바람이다. 저자도 부동산 대폭락에 대한 한 권의 책을 쓰면서 내심 자신의 예측이 틀려서 비난을 받더라도 자신의 예측이 틀려 부동산이 폭락하는 일이 없기를 바랄 거라 믿는다. 부동산이 대폭락은 아닐지라도 이제 정점을 찍고 말 그대로 막장을 걷게 될 거라는 저자의 확신이 점점 나의 확신으로 되어가고 있지만, 부동산이 폭락해, 안 그래도 불난 집에 기름까지 들이 붇는 격이 되지 않았으면 하는 바람이다.
한편, 이 책의 구성 중에서 마지막 4장의 내용은 책의 전체적인 내용과 조금 동 떨어지지 않았나 하는 생각이 든다. 이 내용은 다른 제태크 관련서적에서 충분히 접할 수 있는 내용이기 때문이다. 저자는 다른 금융자산의 비중을 늘리는데 도움을 주기 위함을 의도로 각종 금융상품을 소개하였지만 부자연스럽기만 하다. 이 책에서는 그런 내용보다는 부동산 거품과 관련된 다른 추가적인 내용들이 더 있었으면 좋았을 거 같다는 생각이 든다. 그리고, 이 책은 시기를 보면 부동산이 떨어지는 시기에 맞춰 급히 출판된 듯 보인다. 왜냐하면 여러문장들이 자연스럽지 않았고, 적절하지 않은 표현들과, 예시들과 논리중에서 주장을 뒷받침하기에 부족해 보이는 부분들이 간혹 있었다. 그래서 저자의 주장이 조금 허술하게 보이게 한 요인이 된 것 같다. 조금 더 여유 있게 기간을 가지고 출판하였더라면 완성도가 높은 더 좋은 책이 되었을 텐데 아쉬움이 있다.